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房地产企业如何开展税收筹划
发布日期:2015-05-06 18:13:42   作者:深圳智慧源管理顾问有限公司董事长   来源:中国家网

摘要:没有任何争议的事实是,近两年来由于税源紧张,房地产税务稽查的力度明显加强,特别是土地增值税清算的工作在全国范围内力度越来越大。

    没有任何争议的事实是,近两年来由于税源紧张,房地产税务稽查的力度明显加强,特别是土地增值税清算的工作在全国范围内力度越来越大。另外一个不争的事实是,大部分房地产公司都经不起稽查,或多或少地存在偷税问题。

而在房地产企业成本构成中,税收成本与地价、建安成本,居于前三位。如将税收成本与销售额挂钩,在预征阶段,营业税、土地增值税、企业所得税税负合计已达到销售额的8-12%,如果项目结束进行清算,则普遍高达13%以上,一线城市会达到20%以上。

由于房地产开发企业开发环节众多,拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等,每一项经济行为的发生都会涉及税金,同时产生税收筹划的空间。因此,房地产税收筹划必须结合以上各环节,进行系统的规划。

税收筹划无处不在,整体系统的房地产税务筹划,必须综合立体地进行思维。税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程,在战略、经营和理财三个层面上立体系统地进行思考和规划,而绝不能仅仅狭义地在财务部的“一亩三分地”上开展。

1. 战略管理层面的筹划

从战略的高度规划,房地产税务筹划通常应考虑以下问题:

1) 股权架构与层次如何设计与安排,对未来财税会产生什么样的影响?


2) 成立项目公司还是不成立项目公司,用法人股东还是自然人股东?要不要关联?注册地点安排在哪里更合适?

3) 注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响?

4) 与政府如何合作与谈判?红线外市政支出如何计入项目成本?

5)土地方与资金方如何合作?不同形式拿地税负比较,怎样最低?

6) 如何合法增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本?

2. 经营管理层面的筹划

从经营的角度规划,则会涉及到房地产公司经营的方方面面,税务筹划通常应考虑以下问题:

1)开发产品设计不同对企业税务的影响,比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库,酒店应占地大还是小?

2)商业和住宅比例?普通住宅与非普通住宅比例?

3)各种合作合同如何从财税角度修改最合理?

4)报建形式、开发分期对税收的影响?

5)如何合法合理增加工程成本?

6)促销方案与销售价格的制定对财税的影响

7)卖毛坯房与精装修房的税收比较?

3. 理财层面的筹划

从理财角度规划,往往是财务部人员在考虑,方向主要是从财务的一亩三分地出发,比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择等。

如能事前从以上三个角度综合去进行企业税务统筹划与规划,则不仅可大大降低企业税负,同时也让公司在健康的轨道上前行。

在具体的税务筹划实践中,我们还特别建议房地产老板应高度重视,亲自参与到公司税务管理和税务筹划的实践中来,而不能纯粹交由财务去思考。因为无论是在公司所处的地位、说话的份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等等方面,财务都会受到各种各样的限制。税务管理和税收筹划在公司管理中的份量越来越大,税务筹划必须从老板开始,筹划空间才能更大,效果才能更明显。

同时,房地产老板一定要向国外同行学习,学会更多地借用外部税务咨询师的智慧。税务筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程,公司内部往往力量、资源不足,专业度不够。社会分工越来越细,越来越专业,越是有智慧的公司,越懂得利用专业机构的智慧。而且,是事前谋划而不是到了事后仅靠人脉的“事后诸葛亮”。


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